商业地产跟住宅开发不一样，住宅是建好了卖出去，钱马上就回来了；商业地产是建好了自己持有，租金一年一年地收，成本却是开工第一天就要往里砸的。
地价、建安、装修、招商、运营，每一样都在往外掏钱，而资金回笼的速度却像老牛拉车一样慢。
现金流虽然稳固，但前期投入的压力实在太大。
万哒每年账面上收到的租金数字确实好看，可每年要为此付出的利息，也同样是一个拿得出手的天文数字。
也就是赶上了现在这个好时候，国内经济快速发展，城市化进程在加速，万哒早些年拿下来的那些项目地块基本都处于不断升值的状态。
地价涨了，资产价值跟着往上走，银行那边对万哒的抵押物评估水涨船高，这才能让万哒把贷款的压力维持在可控范围之内。
要不是赶上了这波城市扩张的红利，要是房价和地价原地踏步个几年，光是每年那笔庞大的贷款本息，就足够让王首富愁得睡不着觉。
在他眼里，三十亿已经是一笔需要反复斟酌的重注了，可眼前这个二十出头的年轻人，轻描淡写地跟他说要在大几百亿的盘子里落子，连眉头都没皱一下。
想到这里，王首富忍不住抬起头看向陆阳，开口问了一句：“陆总，我多问一句。您说的这几百亿资金的投入，是自有资金，还是……”
他话没说完，但意思很明白。
几百亿不是小数目，在国内商业地产这个圈子里，能把这么大一笔钱拿出来的企业屈指可数。
王首富不是没见过有钱人，但陆阳这个年纪、这个身家，到底是真的实打实有这么多资金，还是靠着融资杠杆在外面画饼，他多少想摸一摸底。
毕竟接下来如果真的要合作，对方的资金实力直接关系到项目的推进能不能稳当。
陆阳听到王首富这么问，倒也没有觉得被冒犯。
到了这个层面谈合作，钱从哪来是最实在的问题，人家问这个说明是认真在想合作的事，不是来走过场的。
他把茶杯往桌上一搁，坦然说道：“全用自有资金，那指定是不可能的。”
他的语气很直白，一点没有因为自己拿不出全款而底气不足的样子。
“大几百亿的资金量，放眼国内，不要说咱们这种做企业的了，你就是让那些地方政府来，他们也不可能一下子掏出这么多钱来。哪个城市的财政能随随便便拿出几百亿投一个方向的？”
说到这里，陆阳稍微顿了一下，给了王首富一个消化的时间，然后才继续往下说：“我目前的打算，是自有资金加上银行贷款，两条腿一起走。”
“先拿出一百个小目标来，把前期的架子搭一搭，项目公司的注册、土地的前期款、设计团队的费用、第一批招商的启动资金，这些先动起来。”
“后面的部分，一部分走银行贷款，拿项目本身做抵押，分期融资，剩下的如果还有缺口，我再往里投钱呗。”
王首富听到“小目标”三个字的时候，先是愣了一下。
他不知道陆阳为什么把“亿”比作“小目标”，这个说法乍一听有些新鲜，甚至有点让人想笑。
但他现在是真没心思去琢磨什么修辞手法，他的注意力全被另一个东西给拽走了，陆阳要实打实地先拿一百亿人民币出来，投到这项工程里头去。
而且听他那语气，这一百亿只是前期资金，后面的贷款和追加投资还在路上排着队呢。
想到这里，王首富的心里不禁有些热了起来。
其实在来之前，王首富也不是没想过另外一种方案，阻止陆阳进入商业地产这个行业。
但说老实话，这个念头在他脑子里只是稍微打了个转，就被他给摁下去了。
原因很简单，国内这么大，适合建商业中心的地方太多了。
万哒虽然目前在国内商业地产圈子里算是比较出挑的一家，但说到底也没有掌控整个市场的能力，连市场份额都谈不上垄断，凭什么去拦一个正如日中天的商界新贵、在全国十个核心城市同时铺摊子的新玩家？
真要硬着头皮去拦，既拦不住，又平白无故地得罪一个实力雄厚的潜在合作伙伴。
这种买卖，怎么看都不划算。
在商场上混了这么多年，王首富这一点账还是算得明白的。
所以，这次他主动找上门来的真正目的，从一开始就不是来兴师问罪的，而是来谈合作的。
只不过来之前，他心里揣着的合作方案，跟现在脑子里转的东西，多少有些不一样了。
王首富原先的想法，是冲着运营权来的。
万哒手上有一块很值钱的资产，叫万哒商管，专门负责商业地产的招商和运营管理。
外人看到的万哒广场是那些漂亮的大楼和热闹的人流，但真正让这些大楼每天产出稳定现金流的东西，是万哒商管那支积累了十几年的运营团队。
招商这种事情看似简单，把店铺租出去就行了，但真正做过的人才知道这里头有多繁杂。
几百个品牌，几千种业态，从主力店到次主力店到小商铺，从餐饮到服装到亲子到娱乐，哪一层放什么、哪个品牌放哪个位置、租金怎么定、合同怎么签、后期的商户管理怎么做、人流量怎么维持，这些环节加在一起，就是一个巨大的系统工程。
如果规模不够大、品牌资源积累不够深，运营效率就会直线下降，而效率下降的直接后果就是租金收入缩水。
对商业地产来说，这就等于利润被打了折。
所以如果一个新玩家自己从零开始组建运营团队，光是把人凑齐、把品牌关系跑通，就得交好几年的学费。
但如果把商场交给万哒商管来统一运营，借助万哒已经搭建好的招商体系和品牌资源库，招商效率和运营质量都会高出不止一个档次。
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